Faire construire sa maison

Faire construire sa maison nécessite de suivre plusieurs étapes.

 L’achat du terrain

Le terrain constructible peut se trouver soit dans un lotissement, soit en secteur "diffus".

Le lotissement offre des garanties sur sa viabilité, sa superficie et sa constructibilité, le lotisseur en étant juridiquement garant. Un lotissement est un terrain divisé en parcelles et revendu par lots, équipés par le lotisseur.

Souvent, le cahier des charges et, le cas échéant, le règlement du lotissement, prescrivent les matériaux, couleurs et clôtures, ou limitent certains types de construction (piscines, vérandas, etc.).

Secteur diffus : pour vous assurer de la viabilité et de la constructibilité d’un terrain isolé, consultez le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols, s’il est toujours en vigueur. Le PLU (ou le POS) peut préciser :

  • l’affectation des sols selon les usages principaux pouvant être faits ou la nature des activités susceptibles d’être exercée,
  • des règles concernant l’aspect extérieur de la construction, sa dimension,
  • une superficie minimale de terrain constructible,
  • un ou des Coefficient d’Occupation des Sols(COS) qui permettent de déterminer le nombre de mètres carrés constructibles en fonction de la superficie du terrain.

Le cadastre permet d’identifier les propriétés présentes dans une commune. Ces éléments sont disponibles à la mairie de votre commune. Il est également conseillé de demander la délivrance d’un certificat d’urbanisme opérationnel.

L es particuliers acquéreurs de terrain à bâtir en vue d’une construction à usage d’habitation ne sont pas assujettis à la TVA, mais aux droits de mutation à 5,09 % (+ 0,1 % au titre du salaire du conservateur des hypothèques).

 Le contrat de construction

En signant le contrat de construction de votre maison, vous devenez maître d’ouvrage (à ce titre, vous avez l’obligation, avant l’ouverture du chantier, de souscrire une assurance dommages ouvrage dont les références doivent être indiquées dans le contrat de construction). Le constructeur vous donne généralement les plans et s’engage à construire selon les règles de l’urbanisme.

En principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de raccordement (eau, électricité, etc.).

Le contrat de construction obéit à un échéancier pour le paiement du prix de vente :

  • 5 % à sa signature,
  • 10 % à l’ouverture du chantier,
  • 10 % à l’achèvement des fondations,
  • 15 % à l’achèvement des murs,
  • 20 % à la mise "hors d’eau",
  • 15 % à l’achèvement des cloisons et à la mise "hors d’air",
  • 20 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage,
  • les 5 % restants à la remise des clés.

Le constructeur doit fournir une garantie de remboursement d’acompte et une garantie de livraison assurant l’achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus.

Le coût de l’assurance dommages ouvrage obligatoire peut varier de 1,5 à 6 % du coût de l’opération. Il est d’autant moins élevé que la qualité du constructeur est avérée.

 Le permis de construire

cette autorisation administrative doit être demandée à la mairie. Pour tout projet dépassant 170 m2 de plancher, le recours à un architecte est obligatoire.

Une fois le permis délivré, un double affichage est imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent alors d’un délai de deux mois pour en demander l’annulation.

Si la preuve de la régularité de l’affichage sur le terrain ne peut être apportée, le délai de recours expire au plus tard un an après l’achèvement de la construction autorisée. Valable deux ans, le permis peut être prolongé d’un an. La construction doit commencer avant l’expiration du délai de deux ans.

Le plus souvent, la coopérative vous accompagne dans ces démarches.

Le délai d’instruction du permis de construire est fixé à deux mois pour les constructions individuelles et à trois mois pour les autres constructions.

 L’achèvement de la construction

La réception de la construction est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter la construction avec ou sans réserves.

En pratique, la réception et la livraison sont généralement concomitantes. Il appartient désormais au maître d’ouvrage, ou à son architecte, d’adresser par pli recommandé, avec accusé de réception, au maire de la commune une déclaration qui atteste de l’achèvement des travaux et de leur conformité.

L’autorité compétente dispose alors d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis. Le délai est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire. Passé le délai applicable, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée est délivrée par l’autorité compétente au maître d’ouvrage sur simple demande de celui-ci.

Un diagnostic de performance énergétique doit être fourni à l’achèvement des chantiers de construction de bâtiments (ou parties de bâtiments) dont le permis de construire a été déposé après le 1er juillet 2007.

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