Financer son projet

 Les prêts du secteur aidé

Les prêts aidés étant réglementés par l’État, ils doivent répondre à des règles d’attribution (famille, revenus et prix de revient au mètre carré). En contrepartie, leurs taux sont souvent avantageux.

Le prêt à 0 %

Le prêt à 0 % est une avance de fonds sans intérêts, destinée à l’acquisition de la résidence principale.

Afin de favoriser l’accession à la propriété, il est réservé aux emprunteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant les deux années précédentes (sauf cas spécifiquement autorisés) et peut être utilisé pour acquérir un bien. Depuis le 1er janvier 2012, le PTZ+ ne peut financier que l’acquisition d’un logement neuf ou d’un logement ancien vendu par un organisme Hlm à l’un de ses locataires.

Pour en bénéficier, les ressources des emprunteurs (revenu fiscal de référence) doivent respecter des plafonds variables selon la situation géographique du logement et le nombre de personnes destinées à l’occuper (voir les plafonds).

Les aides des collectivités territoriales

Certaines collectivités territoriales consentent des prêts sans intérêt ou des aides spécifiques, qui viennent compléter le plan de financement de l’acquéreur.

Renseignez-vous auprès du conseiller accession de votre coopérative.

Le prêt conventionné (PC)

Accordé pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, il permet, sans plafond de revenus, de financer jusqu’à 100 %, sous réserve de respecter les normes minimales de surface et d’habitabilité.

Il donne aussi la possibilité de financer l’agrandissement d’un logement ou des travaux d’amélioration dans un bien datant de plus de dix ans.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Soumis à conditions de ressources, contrairement au PC, il bénéficie de la garantie du Fonds de garantie à l’accession sociale. Si vous avez droit à un PC ou à un PAS (non cumulables), vous pouvez peut-être, sous certaines conditions de ressources, bénéficier de l’Aide personnalisée au logement (APL).

Les détenteurs d’un plan épargne logement (PEL) bénéficient au terme de celui-ci de droits à prêt à taux préférentiel.

Ce prêt épargne logement est réservé au financement de votre résidence principale ou de celle de votre locataire (et de votre résidence secondaire sous certaines conditions) à un taux connu d’avance. Son montant est fonction des intérêts acquis et de la durée de remboursement (plus la durée est courte et plus le montant du prêt est important).

Le prêt 1 % Action Logement

Ce dispositif est accessible aux employés d’entreprises de plus de dix salariés. Un organisme collecteur accorde le prêt en fonction des ressources de l’emprunteur et de la valeur du bien acheté. L’obtention d’un prêt 1 % logement nécessite l’accord de l’employeur.

 Les prêts du secteur libre

Ces prêts ne sont liés à aucune condition réglementaire. Ils vous permettent ainsi de financer notamment :

  • l’acquisition d’un terrain à bâtir,
  • la construction d’une maison individuelle,
  • l’acquisition d’une résidence principale neuve.

Ils permettent également, sous réserve du respect d’un certain nombre de conditions :

  • la modulation du montant des échéances à la hausse ou à la baisse,
  • le report de l’amortissement du capital pour un nombre déterminé d’échéances,
  • le lissage d’une charge de remboursement constante, composée de plusieurs prêts,
  • le différé d’amortissement du capital durant la construction ou la Vefa.

Les prêts à taux fixe : le taux fixé au moment de la mise en place de votre prêt est garanti pendant toute sa durée. La mensualité et la date d’échéance sont connues dès la souscription du crédit.

Les prêts à taux révisable : si vous recherchez un financement qui s’adapte à l’évolution des taux de marché, envisagez ce type de prêt. Pour vous aider dans votre choix, les banques se sont engagées à fournir aux clients une explication précise de la définition de l’index choisi et de son mode de révision, ainsi que plusieurs simulations de variation de cet index et de l’incidence sur le montant des remboursements (et donc le coût du crédit).

Ces prêts peuvent bénéficier de la faculté de passer à taux fixe à tout moment et, lorsqu’ils sont capés, d’un taux plafond garanti qui limite la hausse du taux.

Le crédit in fine  : adaptée aux projets locatifs, cette formule est l’association d’un prêt dont les intérêts pourront être déduits dans le cadre des revenus fonciers et d’un contrat d’assurance vie (qui garantira le prêt), souscrits pour des durées identiques. Au terme du prêt, le capital est remboursé grâce à l’épargne constituée en parallèle.

 Les documents à fournir

Les documents à fournir pour toute demande de prêt sont :

  • les bulletins de salaire des trois derniers mois.
  • pour le prêt à taux zéro et le PAS : l’avis d’imposition des revenus de l’année N-2 si l’offre est émise du 1er janvier au 31 mai de l’année N, ou avis d’imposition des revenus de l’année N-1 si l’offre est émise du 1er juin au 31 décembre de l’année N,
  • le contrat de réservation, compromis ou promesse de vente pour un achat dans le neuf,
  • le compromis ou promesse de vente, ou attestation notariée pour l’achat d’un terrain,
  • le devis, plans, permis de construire et contrat de construction en cas de construction d’une maison.

 Les garanties obligatoires

Tout crédit à l’habitat implique de la part de la banque, une demande de garantie afin de faire face à l’insolvabilité ou à la défaillance de l’emprunteur. Indépendante ou non de l’acte d’acquisition, elle est généralement constituée par acte notarié.

Le choix de cette garantie dépend de l’opération, de son coût et de la durée pour laquelle l’acquisition est envisagée.

La caution

Votre banque peut vous proposer le cautionnement d’un établissement financier spécialisé, moyennant le versement d’une commission de caution et de participation au fonds mutuel de garantie de cet établissement.

Les mutuelles professionnelles peuvent également se porter garantes pour vous.

Cette formule est souvent moins coûteuse qu’un privilège de prêteur de deniers ou qu’une hypothèque, notamment en cas de revente rapide ou de remboursement anticipé du crédit.

L’hypothèque conventionnelle

Valable pour tout type de crédit (construction, travaux ou acquisition), elle vous laisse libre d’exercer tous vos droits sur le bien (sous réserve de ceux d’autres créanciers hypothécaires). Le taux des frais d’hypothèque est dégressif en fonction du montant de celle-ci.

Le privilège prêteur de deniers (PPD)

Le PPD est la sûreté réelle retenue lorsque le prêt est destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier ancien ou neuf achevé. En aucun cas, il ne peut garantir un crédit pour travaux. Son coût est inférieur à celui de l’hypothèque, car il est exonéré de la taxe de publicité foncière.

 Les assurances

Contracter un prêt immobilier représente un engagement de plusieurs années, au cours desquelles de nombreux événements peuvent survenir. Pour faire face, votre prêt immobilier doit être couvert par :

  • l’assurance Décès/PTIA - Invalidité - Incapacité de travail (DIT) : souscrite par un ou plusieurs emprunteurs couvre les risques de décès-perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité permanente totale ou partielle et d’incapacité temporaire totale de travail, aux conditions acceptées par l’assureur, généralement jusqu’au 31 décembre de l’année du 65e anniversaire. Le ou les emprunteurs peuvent ensuite rester couverts en “décès seul” jusqu’au 31 décembre de l’année du 75e anniversaire, voire du 80e anniversaire (dans certains cas).
  • l’option Perte d’Emploi vous aide à honorer une partie de vos remboursements de crédit en cas de perte de votre emploi. Cette garantie doit être souscrite à la mise en place du prêt.

Depuis le 26 juillet 2014, les emprunteurs peuvent, dans le cadre d’un crédit immobilier, changer d’assurance sans frais lors de la première année de l’offre de prêt. Cette disposition fait suite à l’article 54 de la loi relative à la consommation (dite loi Hamon) publiée au Journal officiel du 18 mars 2014.

L’emprunteur dispose désormais de la possibilité de résilier son contrat d’assurance au plus tard 15 jours avant le terme de la première année de l’offre de prêt (le nouveau contrat d’assurance doit présenter un niveau de garanties équivalent). Attention : il est nécessaire toutefois d’obtenir l’accord du prêteur, ce dernier disposant d’un délai de 10 jours ouvrés pour notifier à l’emprunteur sa décision d’acceptation ou de refus. En cas de refus de la part du prêteur, le contrat n’est donc pas résilié.

L’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire mais l’organisme prêteur peut l’exiger (risques liés au décès et à l’invalidité et à la perte d’emploi). L’emprunteur choisit librement l’établissement qui l’assure et n’est pas obligé d’opter pour l’assurance proposée par le prêteur.

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