Le Pass foncier

Le Pass foncier est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété de logements neufs par des ménages à revenus modestes mis en place en septembre 2006 par le 1% logement et les pouvoirs publics. Ce financement n’est plus disponible depuis le 31 décembre 2010.

Attention : la distribution des Pass foncier a cessé depuis le 1er janvier 2011.

Seuls peuvent désormais mobiliser ce prêt les personnes en possession d’une offre de prêt Pass foncier émise par un collecteur du 1% logement avant le 31 décembre 2010 ayant signé leur contrat de prêt avant le 28 février 20111 et devant débloquer les fonds avant le 31 septembre 2011.

Il existe deux types de Pass foncier :

  • le Pass foncier "individuel" et faisant appel à un bail à construction : il concerne principalement les maisons individuelles et consiste en une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti.
  • le Pass foncier "collectif" ou Prêt Pass foncier prenant la forme d’un prêt à remboursement différé. Il concerne principalement les logements vendus en VEFA.

 Le principe du Pass foncier

Le Pass foncier est un mécanisme de portage financier sur 25 ans maximum de la charge foncière d’une acquisition immobilière neuve réalisée par des ménages primo-accédants dont les revenus sont inférieurs aux plafonds PSLA.

En maison individuelle, il prend la forme d’une dissociation de l’acquisition du foncier de celle du bâti, le foncier étant porté par une structure désignée par le collecteur 1% logement.

En opération groupée ou en logement collectif, il prend la forme d’un prêt à remboursement différé (le "prêt Pass foncier") octroyé par un collecteur du 1% logement.

 Qui peut en bénéficier ?

Les bénéficiaires du Pass Foncier doivent respecter simultanément trois conditions :

  • être primo-accédant de leur résidence principale

Par "primo accédant", on entend les ménages n’ayant pas été propriétaires de leur logement au cours des deux années précédant l’octroi du Pass foncier.

Ne sont pas concernés par cette obligation les titulaires d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L.341-4 du code de la sécurité sociale, les bénéficiaires d’une allocation adulte handicapé ou d’une allocation d’éducation spéciale, les victimes d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.

Par résidence principale, on entend un logement occupé au moins huit mois par an (sauf en cas d’obligation de déplacement liée à l’activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), par l’acquéreur et l’ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement et qui constitue leur résidence habituelle et effective. Cet engagement doit figurer dans le bail à construction ou le contrat de vente.

  • disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA

Les ressources s’entendent comme la somme des revenus fiscaux de référence des personnes destinées à occuper le logement figurant sur l’avis d’imposition établi au titre de l’avant-dernière année précédent celle au cours de laquelle l’accédant signe la décision d’octroi du Pass foncier par le collecteur 1%.

Plafonds de ressources PSLA au 7 avril 2009
Nombre de personnes destinées à occuper le logementZone AZone B et C
1 31 250 € 23 688 €
2 43 750 € 31 588 €
3 50 000 € 36 538 €
4 56 875 € 40 488 €
5 65 875 € 44 425 €

Dans le cas d’un Pass foncier avec bail à construction, le respect, par l’accédant, des conditions de ressources doit être mentionné dans le bail à construction, soit par une déclaration du ménage preneur du bail dans le cadre d’un CCMI, soit par une déclaration de la structure porteuse lorsque le bail est conclu avec un promoteur-constructeur.

  • être bénéficiaires d’une subvention ou d’un prêt sans intérêt attribuée par une ou plusieurs collectivités locales et respectant les exigences du prêt à taux zéro majoré.
Montant minimal de l’aide attribuée par une ou plusieurs collectivités locales
Nombre de personnes destinées à occuper le logementZone AZones B et C
1 4 000 € 3 000 €
2 4 000 € 3 000 €
3 4 000 € 3 000 €
4 5 000 € 4 000 €
5 5 000 € 4 000 €

 Les logements concernés

  • Nature des logements

Il s’agit de logements neufs (achevés depuis moins de 5 ans) et construits ou acquis en vue de leur première occupation.

  • Plafonnement des prix de vente

Les logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009 et dont les acquéreurs bénéficient d’un Pass foncier sont soumis aux mêmes conditions de prix que les opérations PSLA, soit selon l’arrêté du 7 avril 2009 :

Plafonds de prix (en m² de surface utile)
Zone géographiquePrix maximum
A 4 100 €
B1 2 750 €
B2 2 400 €
C 2 100 €

Les logements dont le dépôt de la demande de permis de construire est antérieur au 28 mars 2009 doivent, lorsqu’ils sont sous maîtrise d’ouvrage Hlm, respecter les plafonds de prix de la réglementation Hlm définis par l’arrêté du 5 septembre 2007.

 Les avantages fiscaux

Les ventes de logements à des bénéficiaires d’un Pass foncier sont assujetties au taux réduit de TVA à 5,5%, dès lors que ces ventes sont « engagées » avant le 31 décembre 2010.

Par « engagement », il convient d’entendre la date de signature par l’accédant de la décision par le collecteur 1% logement d’octroyer le Pass foncier.

 La sécurisation

Le collecteur 1% logement apporte aux ménages bénéficiaires d’un Pass Foncier, uniquement durant la phase d’acquisition du bâti, une garantie de rachat de leur logement ainsi qu’une garantie de relogement à condition de se retrouver dans une situation d’impayés de plus de trois mensualités de remboursement du prêt principal souscrit pour la construction.

Ces garanties sont similaires à celles mises en œuvre dans le cadre du prêt social location-accession (PSLA) .

Dans le cadre d’un Pass foncier avec un bail à construction, les clauses de sécurisation figurent dans le bail à construction. Ces garanties ne s’appliquent pas après le rachat du terrain pendant la phase de remboursement des prêts ayant servi à son acquisition et pendant la phase de prorogation du bail à construction.

Dans le cadre d’un prêt Pass foncier, les clauses de sécurisation, qui devront être précisées par une recommandation de l’UESL, figurent dans le contrat de prêt Pass foncier.

Cette sécurisation, apportée par le collecteur 1% logement ou par une structure qu’il aura préalablement désigné, s’ajoute à celle inscrite par la coopérative d’Hlm dans ses contrats de vente.

 Le Pass foncier avec bail à construction

Le CIL est responsable de l’octroi des Pass Foncier. Les dossiers de demande présentés par les ménages devront comporter les éléments suivants :

  • une analyse préalable de la recevabilité juridique et financière du projet d’acquisition par le CIL (taux d’effort, etc.)
  • une évaluation/expertise du prix du foncier (prix du lot en diffus, charge foncière en collectif) et des coûts de construction par un expert indépendant. Le coût de cette évaluation est pris en charge par le CIL et pris en compte dans le montant du Pass Foncier.

Modalités de portage du foncier

Le CIL désigne une personne morale qui se portera acquéreur du foncier (terrain d’emprise en diffus ou nue-propriété du lot de copropriété). Cette personne morale signe dans le même temps un bail à construction au profit du ménage futur accédant et une promesse de cession du foncier au terme du bail sous condition suspensive du paiement du prix afférent du terrain. Un CIL ne peut désigner qu’une seule personne morale pour porter tous les terrains qu’il aura à financer par un Pass foncier.

Montant du Pass Foncier "individuel" :

Le Pass Foncier "individuel" permet la prise en charge du terrain par un tiers. L’accédant bénéficie d’un différé total du coût du portage foncier pendant 25 ans maximum. La durée minimale du bail est de 18 ans et ne peut être inférieur à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement du bâti.

Le Pass foncier "individuel" ne peut excéder les plafonds suivants :

Plafonds du Pass foncier avec bail à construction
Zone AZone BZone C
50 000 euros 40 000 euros 30 000 euros

Ce plafond inclus les frais d’expertise ainsi que les frais d’acquisition déboursés par le CIL et/ou la structure de portage. Si le prix réel du foncier ainsi augmenté était supérieur aux plafonds, la différence est prise en charge par l’acquéreur du bâti sous la forme d’un versement à la signature du bail à titre de loyer initial.

Modalités d’acquisition du terrain

A l’issue de la période de portage, l’accédant peut :

  • soit acquérir le foncier, à un prix égal au prix du foncier à l’origine indexée chaque année sur toute la durée effective du portage au taux de 1,5% pour les salariés d’entreprises assujetties à la PEEC ou, pour les autres acquéreurs, au taux de l’inflation dans une double limite inférieure de 2% et supérieur de 4,5%,
  • soit renoncer au bénéfice de la promesse de cession du terrain. Dans ce cas, le bail à construction est prorogé. L’accédant verse alors un supplément de loyer dont le montant est égal à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché sur 15 ans. A l’issue de 15 ans, l’accédant est pleinement propriétaire de son terrain.

 Le prêt Pass foncier

Le Pass foncier est un prêt avec différé de remboursement.

L’arrêté du 20 mai 2009 fixe le profil de ce prêt :

  • Montant : 30% du coût total de l’opération, dans la limite de 30 000 euros en zone C, 40 000 euros en zone B2, 45 000 en zone B1 et 50 000 euros en zone A.

Le coût total de l’opération, toutes taxes comprises, comprend (article R.318-11 du CCH) la charge foncière ou la charge immobilière, y compris les frais d’état des lieux, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l’exclusion des frais d’acte notarié et des droits d’enregistrement pour les terrains à bâtir, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l’acquéreur, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation, à l’exception des montants financés au moyen de l’avance prévue au chapitre IX du présent titre, les frais relatifs à l’assurance de responsabilité mentionnée à l’article L. 241-1 du code des assurances ou à l’assurance de dommages mentionnée à l’article L. 242-1 du même code, les taxes afférentes à la construction mentionnées aux articles 1585 A, 1599 octies, 1599 B et 1599-0 B du code général des impôts et de l’article L. 142-2 du code de l’urbanisme.

  • Profil : prêt amortissable après une durée de différé égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du prêt à taux zéro et dans la limite de 25 ans.
  • Taux d’intérêt nominal annuel pendant la durée du différé : 1,25% par an lorsque l’accédant est salarié du secteur assujetti à la PEEC, 2,5% sinon. Les intérêts du prêt sont payés mensuellement.
  • Taux d’intérêt nominal annuel en période d’amortissement à l’issue du différé : 4,5% par an.
  • Durée maximum de la période d’amortissement : 10 ans.
  • Sécurisation : l’emprunteur bénéficie d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement dans les conditions fixées au contrat de prêt.
  • Prix de vente du logement : le prix de vente ou de construction du logement ne doit pas excéder les plafonds de prix PSLA.

Les ventes de logements à des bénéficiaires d’un Pass foncier sont assujetties au taux réduit de TVA à 5,5%, dès lors que ces ventes sont « engagées » avant le 31 décembre 2010. Par « engagement », il convient d’entendre la date de signature par l’accédant de la décision par le collecteur 1% logement d’octroyer le Pass foncier.

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